Panduan cara developer mengakuisisi lahan sampai pemecahan sertifikat

Permasalahan akan sertifikat tanah induk masih kerap terjadi di kalangan masyarakat, salah satu permasalahan yang terjadi yaitu pemecahan sertifikat yang tertunda dan tidak ada kejelasan.

Ketika Anda memutuskan untuk membeli properti dengan melibatkan developer maka status tanah beraneka ragam, mulai tanah tersebut berstatus tanah girik, tanah HGB, dan hak milik (SHM) hingga yang paling buruk tanah tersebut belum memiliki kelengkapan dokumen.

Dengan status tanah yang bermacam-macam kemudian developer akan membuat sertifikat tanah tersebut menjadi atas nama developer dengan status Hak Guna Bangungan (HGB) dan inilah yang dikatakan sebagai sertifikat tanah induk.

Apa itu Sertifikat Tanah Induk?

Sertifikat tanah induk adalah sertifikat yang dimiliki oleh developer property sebagai tanda tanah atau lahan yang dimiliki oleh pengembangan tersebut. Dalam pembangunan sebuah perumahan biasanya developer akan membagi-bagi bidang tanah sesuai dengan jumlah pembangunannya.

Kemudian jika salah satu rumah yang berada dalam tanah induk sudah dibeli oleh konsumen, maka konsumen berhak memecah sertifikat tanah induk itu, dan menjadi sertifikat atas nama pribadi.

Untuk itu agar terhindar dari permasalahan yang mungkin terjadi dari sulitnya mendapatkan sertifikat tanah atas nama pribadi, dan tidak memakan waktu lama, berikut ini cara yang dapat Anda ketahui.

Cara Aman Membeli Sertifikat Tanah Induk

  • Pahami Penjelasan dari Pemecahan Sertifikat Tanah

Sebelum Anda memutuskan untuk membeli tanah sebagian atau tanah induk, sebaiknya Anda memahami cara membeli tanah sebagian dan prosedur pemecahan sertifikat tanah induk terlebih dahulu.

Dalam proses pemecahan tanah wajib berdasarkan ketentuan UU yang berlaku di Indonesia, dan tidak boleh melanggar peraturan tersebut. Oleh karena itu, terdapat hal-hal penting yang perlu diperhatikan dalam pemecahan sertifikat, yaitu;

  1. Buku tanah
  2. Pembuatan surat ukur
  3. Buku tanah dan sertifikat semula
  4. Sertifikat untuk penggantian surat ukur
  • Permohonan Pemecahan Sertifikat Tanah Induk

Setelah transaksi jual beli yang Anda lakukan, jika dalam proses jual beli tersebut Anda sudah melunasi pembayaran pembelian tanah dan properti makan selanjutnya Anda wajib melakukan permohonan pemecahan sertifikat tanah induk ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Ada beberapa dokumen yang dibutuhkan saat proses permohonan tersebut antara lain;

  1. FC KTP Pemohon atau Surat Kuasa
  2. Sertifikat tanah asli dari pihak developer (sertakan site plan)
  3. Sertifikat hak atas tanah
  4. Izin perubahan penggunaan tanah
  5. Izin pemegang hak tanggungan jika diperlukan pada saat hak tanggungan dibebankan
  • Membayar Administrasi

Biaya pemecahan sertifikat tanah induk diatur dalam PP No.46 Tahun 2002 dimana peraturan tersebut membahas terkait penerimaan bukan pajak yang diterima Negara sebesar Rp. 25.000

  • Melakukan Pengukuran Tanah

Untuk melakukan pemecahan sertifikat diperlukan pengukuran kembali bidang tanah, hal ini diatur dalam Pasal 73 dan Pasal 74 Permen BPN No.3 Tahun 1997. Petugas akan melakukan pemeliharaan data fisik dan yuridis dengan melakukan pengukuran kembali terhadap bidang tanah.

  • Pengumpulan Data dan Penelitian Data Yuridis Bidang Tanah

Pengumpulan data dan penelitian data yuridis akan dilakukan oleh petugas sebagai panitia penelitian. Dalam keperluan penelitian dan pengumpulan data ini kepala seksi pengukuran dan pendaftaran tanah, akan menyerahkan alat-alat bukti serta daftar isian dalam rangka penetapan batas bidang tanah kepada panita.

  • Proses Pengesahan Data Fisik dan Yuridis

Setelah melalui proses pengumpulan data dan penelitian Kepala Kantor Pertanahan akan mengesahkan data yuridis dan fisik.

  • Waktu Pemecahan Sertifikat

Waktu untuk pemecahan sertifikat akan dikerjakan diluar dari proses pengukuran tanah, terhitung setelah dokumen lengkap diterima oleh BPN. Kemudian prosesnya akan dilakukan setelah pembayaran lunas dan sertifikat terbukti benar.


Seluruh informasi hukum yang ada di artikel ini disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum. Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan konsultan hukum berpengalaman dengan klik tombol konsultasi di bawah.

  1. Beranda
  2. Klinik
  3. Pertanahan & Properti
  4. Prosedur dan Syarat ...
  1. Pertanahan & Properti
  2. Prosedur dan Syarat ...

Pertanahan & PropertiKamis, 24 September 2020

Sudah sekitar 10 tahun saya membeli tanah di Gresik dan sudah lunas tapi hanya diberi bukti kuitansi pelunasan saja oleh penjualnya. Lalu, saya kuasakan kepada orang lain untuk mengurus suratnya dan penjual minta biaya mengurus surat sertifikat sekitar Rp3 juta (katanya tanah induk). Namun, sudah hampir 1 tahun masih belum selesai. Apa membeli tanah dari tanah induk itu prosesnya rumit?

Dalam proses jual beli tanah, biasanya dilakukan dulu melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bukti peralihan hak atas tanah telah terjadi.

Pada dasarnya, permohonan pemecahan sertifikat tanah induk diajukan oleh pihak yang memegang hak atas tanah, dalam hal ini, oleh penjual.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Prosedur dan Persyaratan Pemecahan Sertifikat Tanah yang dibuat oleh Febiriyansa Tanjung, S.H. dari Leks&Co yang pertama kali dipublikasikan pada Kamis, 25 April 2013.

Jual Beli Tanah

Berdasarkan pertanyaan Anda, kami berasumsi bahwa antara para pihak belum menandatangani Akta Jual beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), dan tanah yang menjadi objek jual beli merupakan sebagian tanah dari keseluruhan tanah yang dimiliki oleh penjual di dalam satu sertifikat atau biasa disebut sebagai “tanah induk”.

Pada dasarnya, membeli sebidang tanah di dalam tanah induk tidaklah rumit. Dalam praktiknya, para pihak akan terlebih dahulu membuat kesepakatan pendahuluan, misalnya melalui suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”).

Dikutip dari artikel Perjanjian Pengikatan Jual Beli sebagai Alat Bukti, PPJB adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli suatu tanah/bangunan sebagai pengikatan awal sebelum para pihak membuat AJB.

Ketika menjual sebagian tanah dari tanah induk, penjual akan memecah tanah induk. Kemudian, setelah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya sendiri, tanah pecahan tersebut akan dijual kepada pihak pembeli melalui AJB di hadapan PPAT.

Masih bersumber dari artikel yang sama, biasanya PPJB dibuat karena ada syarat-syarat atau keadaan-keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu sebelum melakukan AJB.

Berbeda dengan PPJB, Notaris dan PPAT, Fessy Farizqoh Alwi dalam artikel Ketentuan Hibah Harta Bawaan kepada Anak, menerangkan bahwa pembuatan AJB berakibat pada peralihan hak atas tanah, sedangkan pendaftaran tanah (balik nama) hanya bersifat administratif.

Dasar hukum AJB sebagai bukti peralihan hak atas tanah merujuk pada Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”), yang menerangkan bahwa peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, salah satunya, melalui jual beli, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT.

Berdasarkan pertanyaan Anda, karena belum dibuat AJB, maka belum ada peralihan hak atas tanah dari penjual kepada pembeli, sehingga pemilik atau pemegang hak atas tanah yang Anda maksud adalah penjual.

Pemecahan Tanah Induk

Hak atas sebidang tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah menjadi beberapa bagian berdasarkan pemintaan pemegang hak yang bersangkutan. Masing-masing pecahan tersebut merupakan satuan bidang tanah baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.[1]

Dengan demikian, Anda perlu kembali mempelajari seluruh dokumen terkait jual beli tersebut, termasuk kuasa yang diberikan ke pihak ketiga yang Anda lakukan, karena kewenangan untuk mengajukan permohonan pemecahan tanah induk ada pada pihak penjual selaku pemegang hak atas tanah, bukan Anda selaku pembeli.

Apabila terjadi pemecahan tanah induk yang telah terdaftar, maka dilakukan penetapan batas dan pengukuran kembali, dengan dibuatkan gambar ukur baru dan dilakukan perubahan pada peta pendaftaran tanahnya.[2]

AJB dapat dijadikan dasar untuk melakukan peralihan hak karena jual beli sekaligus melakukan pemecahan tanah induk guna pendaftaran perubahan pendaftaran tanah.[3]

Permohonan pemecahan tanah induk yang telah didaftar, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya ke Kantor Pertanahan dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut dilakukan dan melampirkan:[4]

  1. sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan; 

  2. identitas pemohon;

  3. persetujuan tertulis pemegang hak tanggungan, apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani hak tanggungan.

Status hukum bidang-bidang tanah hasil pemecahan sama dengan status bidang tanah induk dan untuk pendaftarannya, masing-masing diberi nomor hak baru dan dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertifikat baru, sebagai pengganti nomor hak, surat ukur, buku tanah dan sertifikat asalnya.[5]

Surat ukur, buku tanah dan sertifikat hak atas tanah semula dinyatakan tidak berlaku lagi dengan mencantumkan catatan sebagai berikut: “Tidak berlaku lagi karena haknya sudah dibukukan sebagai hak atas bidang-bidang tanah hasil pemecahan sempurna, yaitu Hak... Nomor...s /d...(lihat buku tanah nomor ... s/d ...)”, yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan.[6]

Pencatatan pemecahan tanah induk dikerjakan juga dalam daftar-daftar lain dan peta pendaftaran tanah atau peta-peta lain yang ada dengan menghapus gambar tanah induk dan diganti dengan gambar bidang-bidang tanah pecahannya yang diberi nomor-nomor hak atas tanah dan surat ukur yang baru.[7]

  1. Permohonan yang disertai alasan pemecahan tersebut;

  2. Identitas pemohon dan/atau kuasanya (fotokopi KTP, KK yang masih berlaku dan dilegalisir pejabat yang berwenang);

  3. Sertifikat hak atas tanah asli yang sudah dicek;

  4. Site plan (untuk kawasan pembangunan perumahan);

  5. Izin perubahan penggunaan tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;

  6. Akta PPAT (bila ada peralihan) disertai bukti setor pajak penghasilan dan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan yang diterbitkan dan disahkan Kantor Pelayanan Pajak;

  7. Surat pernyataan tanah tidak ada sengketa atas nama pemegang hak pada sertifikat;

  8. Surat pernyataan tanah dikuasai secara fisik atas nama pemegang hak pada sertifikat.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata-mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihatPernyataan Penyangkalanselengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.


[1] Pasal 48 ayat (1) PP 24/1997

[3] Pasal 95 ayat (1) huruf a Permen Agraria/BPN 3/1997

[4] Pasal 133 ayat (1) Permen Agraria/BPN 3/1997

[5] Pasal 133 ayat (3) Permen Agraria/BPN 3/1997

[6] Pasal 133 ayat (5) Permen Agraria/BPN 3/1997

[7] Pasal 133 ayat (6) Permen Agraria/BPN 3/1997

Tags:

Langkah langkah pengurusan pemecahan sertifikat tanah?

Cara Pemecahan Sertifikat Tanah Warisan.
Datangi kantor BPN setempat;.
Isi formulir permohonan dan beri tandatangan pemohon atau kuasanya di atas meterai;.
Menerima tanda terima setelah melakukan pendaftaran berkas;.
Petugas yang bertanggung jawab atas pengukuran akan pergi ke lokasi bersama dengan pemilik atau kuasanya;.

Berapa lama pecah sertifikat developer?

Namun idealnya, 2 tahun dari waktu Pembeli deal dengan Developer untuk membeli rumah, mulai bayar-bayar/mencicil ke Developer, pemecahan sertifikat sudah selesai sehingga sudah bisa penandatanganan AJB. Bahkan ada beberapa Developer yang 1-2 tahun sudah bisa pecah sertifikat.

Apa beda pemecahan dan pemisahan sertifikat?

Perbedaan antara pemecahan dan pemisahan bidang tanah adalah dalam pemecahan bidang tanah sertipikat induknya dimatikan dan tidak berlaku lagi sedangkan pada pemisahan bidang tanah sertipikat induknya masih aktif dengan sisa luas yang sudah dikurangi.

Apakah sertifikat tanah bisa dipecah?

Surat ukur yang sah memiliki tanda tangan asli dari kepala seksi pengukuran dan pemetaan. Dokumen surat ukur tersebut akan diganti dengan penerbitan surat tanah di Subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI). Setelah itu, baru sertifikat tanah bisa dipecah dan ditandatangani oleh kepala lembaga pertanahan.